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El inversionista no compra con el corazón: compra con la calculadora. Estos son los indicadores que siempre te va a preguntar.
Cap Rate
Rentabilidad anual neta de gastos, sin considerar financiamiento. En Chile: 4%-6% normal, sobre 6% atractivo.
"Sin endeudarse ni un peso, su dinero le rinde esto solo con el arriendo."
Yield (Bruto)
Como el Cap Rate pero sin descontar gastos. Es el filtro rápido para comparar varias propiedades.
"Ese es el bruto, pero yo trabajo con el número neto para no inflar expectativas."
Cash on Cash
Rentabilidad solo sobre el capital propio (el pie), cuando hay crédito hipotecario de por medio.
"Ese es el retorno sobre lo que usted realmente puso de su bolsillo."
ROI
Retorno total: arriendo + plusvalía sobre el capital invertido. El indicador más completo.
"Mirando el panorama completo, plusvalía más arriendos, así rinde su inversión."
Apalancamiento
Usar crédito hipotecario para comprar un activo mayor y multiplicar el retorno sobre el pie puesto.
"La gracia no es que el banco preste plata: es que usted gana sobre el valor total del inmueble."
Amortización
El dividendo tiene dos partes. Al principio pesa más el interés; con los años pesa más el capital.
"El dividendo no es un gasto. Cada mes la propiedad le pertenece un poco más."
Depto $130.000.000 · Arriendo $400.000/mes · Dividendo $350.000/mes. Calcula con los conceptos de esta página:
Respuestas: Yield ≈3,69% · Cash Flow +$50.000/mes · Cash on Cash ≈2,31%
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Cash Flow
Lo que queda en el bolsillo cada mes. Positivo (+), Neutro (~0) o Negativo (hay que poner plata).
"La propiedad se paga sola y encima le genera plusvalía. La ecuación completa es positiva."
NOI y Gastos Operacionales
Desempeño del activo antes del dividendo. Gastos: comunes, mantención (0,5-1%/año), administración, seguros.
"Si no incluyo estos gastos en el análisis, le estoy vendiendo humo al cliente."
Vacancia
Porcentaje de tiempo que la propiedad está desocupada. Siempre hay algún período entre arrendatarios.
"Siempre proyecto con un mes de vacancia al año. Así los números son los que realmente va a vivir."
Plusvalía
Aumento de valor de la propiedad con el tiempo. Depende del desarrollo del entorno, no del arrendatario.
"No prometo cifras específicas, pero esta zona ha crecido entre 4% y 7% anual históricamente."
Precio por m²
La forma objetiva de comparar propiedades de distinto tamaño. Referencias: Portal Inmobiliario, Toctoc, tasación banco.
"En esta zona el mercado está entre tanto y tanto por m². Esta propiedad está bien posicionada."
TIR
Rentabilidad anual promedio de toda la inversión: arriendos + gastos + venta final. El indicador más completo.
"Deme 10 minutos y le calculo la TIR con supuestos conservadores, para comparar contra cualquier alternativa."
Mismo depto: $130.000.000, arriendo $400.000/mes. Ahora con los conceptos de esta página:
Respuestas: Ingreso real $4.400.000/año · Nuevo valor ≈$135.200.000
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